随着我国城市化建设进程迈入新阶段，城市建设已从过去偏重追求增量的“粗放式发展”进入更加关注存量的“精细化运营”阶段。城市更新通过赋能产业升级，提高存量资源的综合使用效率，不断提升城市能级，让城市空间重获生命力。城市更新已成为推动盘活存量、培育增量、提升质量的重要工作抓手。

天咨集团城市更新部积极响应国资委盘活存量资产的工作部署，将城市更新与盘活存量相结合，推进研究津湾广场、五大道、广播器材厂、天开科技园等存量资产盘活的路径和关键点，赋能低效资产再放异彩。

（一）城市微更新—文商旅助力津湾广场重焕异彩

天津津湾广场作为融合现代化、欧式建筑于一体的高端商务商业聚集区，经历10余年的发展后面临业态老化、品牌竞争力下降、消费吸引力不足、空置率较高等问题，急需通过城市更新迭代转型升级。城市更新部助力天津旅游集团通过商业资源导入、文旅活动助力，推动津湾游客集散中心及光影秀项目，通过“微更新、精提升”，基于“文化搭台、旅游导入、商业变现”的更新理念，重塑津湾广场天津文商旅新IP，打造600年城市文化会客厅、文商旅地标宣传引流平台及津门老字号打卡集合地，使津湾广场及周边地区重新焕发生机与活力。

项目坚持经营模式创新，引入社会资源和专业团队，加强存量资产优化整合，提升项目运营管理能力，实现产权方、旅游经营权所有方、商业运营方的合作共赢，充分激发各方的积极性；以项目激活海河旅游资源和津湾广场存量资源，以文化、旅游、商业为津湾广场赋能，提升津湾广场经济和人文活力，提高存量资产效益。该项目的成功实施将为存量资产盘活和城市微更新提供积极的示范效应。

图1  十一国庆期间津湾广场灯光秀现场图

（二）分散产权城更探索—五大道小洋楼街区提升研究

五大道历史文化街区作为融合西方文化和中国传统文化的重要载体和历史印迹，被公认为天津市独具特色的“万国建筑博览会”。但由于产权杂乱、空间狭小、配套不足，长期以来五大道的历史文化资源一直没有有效释放。

受市重点项目工作办邀请，城市更新部承接了“五大道区域城市更新项目谋划”工作。为有效盘活五大道小洋楼资源、讲好小洋楼生生不息故事、保护好五大道历史风貌和慢生活方式，策划从城市体检入手，对五大道的空间肌理、建筑现状、产权关系、历史文物资源、闲置资源等开展诊断，梳理出其文化资源价值未充分挖掘、风貌建筑产权归属复杂、现状空间难以适应片区功能快速迭代、片区交通问题日益凸显等问题清单，基本传承再现、保护利用、功能升级、价值提升，提出了文旅融合的旅游体验和消费氛围、历史建筑保护利用“共建共治共享”、文化康养文化活力载体打造、历史街区原真性保护、慢行交通的解决方案，激活五大道小洋楼的应有价值，并把错配闲置的资源摆正、错综复杂的关系理顺，且赋予新的内容和价值。经深入调查研究，形成了“五大道区域城市更新总体策划---城市中心区多产权历史街区更新模式研究”，为五大道的盘活提升进行了有益的探索，并提供了重要的借鉴。

图2  五大道区域城市更新项目谋划评审汇报现场图

（三）低效土地利用——借力存量盘活相关政策探索可行路径

2023年9月14日，自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），提出以增量为主的土地资源开发转到存量提效的重大决策，并将城中村和低效工业用地列为重点。为有效盘活低效土地，城市更新部综合利用城市更新、片区开发、产业升级、工业技术改造等政策对其进行分类研究，探索借助城市更新政策，将城中村、低效工业用地等列入城市更新范围，在满足拆除比、拆建比等相关指标情况下，研究通过拆除新建、提升改造、产业赋能等方式盘活低效用地的可行路径；探索原土地使用权人、再开发实施主体、政府土地储备机构或者投资平台通过重组、收购等方式，研究集中连片综合盘活相邻多宗低效利用地块的可行路径；探索利用现有工业用地建设先进制造业、新基建、生产性及高科技服务业、产品改良、产学研合作、创业创新平台等新产业、新业态，研究实施立体开发、复合用地，重新盘活利用原低效工业用地的可行路径。

今后，城市更新部将进一步聚焦存量资源，致力于城市更新相关政策研究、项目实施模式创新、前期咨询服务和项目过程管理咨询，积极构建城市更新资源生态体系，助力城市更新项目孵化和落地实施，更好发挥城市更新作为存量资产盘活的重要作用，推动天津城市低效资源优化利用和产业升级发展。